Wissenswertes (FAQ)

Häufig gestellte Fragen zum Thema Pflegeimmobilie

Für wen ist ein Investment in eine Pflegeimmobilie geeignet?

Kapitalanleger die nach einer sicheren Geldanlage mit einer attraktiven Verzinsung suchen und keinen Aufwand mit Ihrem Investment haben wollen, sind hier sehr gut aufgehoben. Eine Geldanlage mit vergleichbarer Rendite und Sicherheit lässt sich heutzutage auf dem Anlagemarkt nur sehr schwer finden.

Wer nur kurzfristig sein Geld parken möchte, für den ist diese Anlageklasse sicherlich nicht geeignet. Eine Pflegeimmobilie ist ideal zum Vermögensaufbau und Altersvorsorge geeignet, daher sollte der Anlagehorizont mittel- bis langfristig sein.

Wie wichtig ist der Standort der Pflegeeinrichtung für mich als Investor?

Vor Bau einer Pflegeeinrichtung wird vom Bauträger bzw. Betreiber eine genaue Standortanalyse durchgeführt und auf Eignung geprüft. Für den Investor ist die Regionalität zu seinem Wohnort in dieser Anlageklasse nicht entscheidend, da sich Betreiber und Verwalter vor Ort um alles kümmern und die Immobilie langfristig vermietet ist. Für den Investor sind Sicherheit, Rendite und Langfristigkeit hier die wichtigeren Kriterien.

Welche Kaufnebenkosten fallen an?

An Kaufnebenkosten fallen die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten an. Die Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich und beträgt zwischen 3,5 % und 6,5 %. Die Notar- und Grundbuchkosten betragen ca. 1,5 %-2 %. Maklercourtage fällt keine an.

Welche Kosten sind von der Miete abzuziehen?

Von der monatlichen Miete werden die Kosten für die Hausverwaltung sowie eine geringe Instandhaltungsrücklage abgezogen.

Sind die Mieteinnahmen inflationsgeschützt?

Die Pachtverträge enthalten in der Regel eine sogenannte Wertsicherungsklauseln, so daß die Miete bei Inflation nicht auf ihrem ursprünglichen Wert bleibt.

Welche steuerlichen Aspekte gibt es bei Pflegeimmobilien?

Das Gebäude kann jährlich mit 2 % 50 Jahre lang abgeschrieben werden, das Inventar meist mit 10 % 10 Jahre lang. Nach 10 Jahren entfällt bei Verkauf der Pflegeimmobilie die Spekulationssteuer.

Wie werden Pflegeimmobilien finanziert?

Durch die energieeffiziente Bauweise können zinsgünstige KfW-Darlehen bis zu Euro 120.000 in Anspruch genommen werden. Je nach Energiestandard werden Tilgungszuschüsse bis zu Euro 24.000 gewährt.

Wird die Pflegeimmobilie im Grundbuch eingetragen?

Wie jede andere Wohnimmobilie wird auch die Pflegeimmobilie im Grundbuch eingetragen. Wird der Kaufpreis ganz oder teilweise fremdfinanziert, wird für die finanzierende Bank eine entsprechende Grundschuld in Abt. 3 des Grundbuches eingetragen.

Was bedeutet ein bevorzugtes Belegungsrecht

Der Käufer und seine nahen Angehörigen haben die Option bei Bedarf in ein freiwerdendes Appartement in der Pflegeeinrichtung einziehen zu können. Häufig gilt dieses bevorzugte Belegungsrecht für alle Einrichtungen des Betreibers in Deutschland.

Wer ist für die Instandhaltung der Pflegeeinrichtung zuständig?

Gängig ist, daß der Betreiber die Kosten für die Instandhaltung trägt. Lediglich die Kosten für Dach und Fach verbleiben beim Käufer.

Wer sorgt für die Belegung des Appartements?

Für die Belegung der einzelnen Appartements sorgt der Betreiber. Er bezahlt belegungsunabhängig für die gesamte Pflegeimmobilie monatlich die Miete. Diese wird dann auch bei Leerstand einzelner Appartements durch die Verwaltung auf die einzelnen Eigentümer verteilt.

Wie geht es weiter, wenn der Pachtvertrag ausläuft?

Ist die Vertragslaufzeit abgelaufen, bedeutet dies nicht, daß die Pflegeeinrichtung nicht mehr genutzt werden kann. Schließlich müssen die Bewohner ja weiter versorgt werden. Entweder man schließt mit dem bisherigen Betreiber einen neuen Pachtvertrag oder es muß ein neuer Betreiber gesucht werden.

Was versteht man unter einer Pre-Opening-Phase?

Darunter versteht man die Startphase der Pflegeeinrichtung nach Fertigstellung und Übernahme durch den Betreiber. Gerade in der Anfangszeit hat der Betreiber höhere Investitionen zu tätigen und es dauert in der Regel einige Monate bis die Einrichtung voll belegt ist. Um den Betreiber in dieser Phase nicht zu sehr zu belasten, ist häufig der Zeitraum vertraglich geregelt, in der der Betreiber keine Miete bezahlen muß.

Was passiert wenn der Betreiber insolvent geht?

Wie jede Geldanlage birgt auch die Investition in ein Pflegeappartement ein Risiko. Das größte Risiko bei einer Pflegeimmobilie ist, daß der Betreiber ausfällt. Dieses wird aber allgemein als relativ gering eingeschätzt. Trotz dieser sehr geringen Ausfallwahrscheinlichkeit des Betreibers, kann es einmal zu einer Insolvenz kommen. In diesem Fall benennt der jeweilige Sozialhilfeträger einen Übergangsbetreiber der die Einrichtung weiter führt, bis ein neuer Betreiber gefunden ist.

Was ist mit der Miete wenn mein Appartement leer steht?

Die Miete wird belegungsunabhängig, auch bei Leerstand bezahlt.

Gibt es überhaupt einen Bedarf an Pflegeeinrichtungen?

Ja. Prognosen gehen davon aus, daß in den nächsten Jahren eine gewaltige Unterdeckung an Pflegeplätzen vorhanden sein wird. Es werden weit weniger Pflegeeinrichtungen gebaut, als Pflegeplätze benötigt werden.

Spielt die Größe der Pflegeeinrichtung eine Rolle?

Um eine Pflegeeinrichtung wirtschaftlich erfolgreich betreiben zu können spielt die Größe schon eine Rolle. Zu große Einheiten haben ein größeres Belegungsrisiko, zu Kleine sind auf Grund der Größe oftmals langfristig nicht rentabel. Experten sehen eine Größe von 80-120 Appartements in einer Pflegeeinrichtung als optimal an.

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